Квартира с обременением: в каких случаях ее можно покупать?

Наверняка, многим приходилось видеть в объявлении о продаже квартиры фразу «В залоге у банка», и получать объяснение от продавца о том, что такой вид обременения не влечет за собой никакого риска для покупателя, поскольку будет снято еще до подписания договора купли-продажи. Это действительно так. Однако, есть еще несколько видов обременений, о которых продавцы предупреждать не спешат, а вот снять их – бывает сложно, или вообще невозможно.

Семья Одинцовых выбрала из множества предложений двухкомнатную квартиру, которая продавалась по цене, значительно ниже рыночной. Причину дешевизны продавец объяснил просто: квартира досталась после бабушки и нуждается в ремонте. Недвижимость и в самом деле оказалась запущенной, ведь жившая в ней пожилая женщина в последние годы сильно болела. За ней ухаживала пенсионерка, приехавшая из деревни. Поначалу сиделка приезжала только на день, потом – и вовсе поселилась в квартире подопечной, чтобы не оставлять ее без присмотра.

После смерти хозяйки квартиры сиделка арендовала жилье у новых владельцев на полгода – пока не будет оформлено наследство. Но когда все документы были оформлены, квартира продана, и новые хозяева – Одинцовы – попросили женщину съехать, она отказалась. Как выяснилось, на нее был оформлен завещательный отказ, по которому собственности она не получала, но имела право на пожизненное проживание в этой квартире. После долгих уговоров и получения определенной финансовой выгоды, женщина все же съехала и подписала документы о том, что отказывается от своего права.

Получить жильца с пожизненным правом пользования в придачу к квартире можно и в случае, если во время приватизации недвижимости кто-то из прописанных в то время в квартире членов семьи отказался от своего права. Таким образом, он получил право пожизненного проживания (безвозмездного пользования). Выписать его нельзя даже через суд, снять с недвижимости обременение по договору безвозмездного пользования можно только после выписки жильца или его смерти.

В Росреестре данных о таком обременении может и не быть. Ситуацию поможет прояснить архивная копия поквартирной карточки, где есть информация обо всех прописанных в квартире с момента сдачи дома. Нужно лишь проверить – кто был зарегистрирован на этой площади в момент приватизации, и все ли зарегистрированные получили доли собственности.

Это как раз тот случай, когда продавцы предпочитают заранее предупредить потенциальных покупателей об имеющемся обременении. Отказываться от покупки этой квартиры не стоит, так как запрет на любые действия с такой недвижимостью снимается еще до подписания договора купли-продажи.

Для этого продавцу квартиры нужно погасить свой долг перед банком. А деньги для этого чаще всего предоставляет покупатель по предварительному договору купли-продажи, который имеет ту же юридическую силу, что и основной. 

Если же покупатель тоже приобретает эту квартиру в ипотеку, да еще и в той же кредитной организации, что существующая ипотека, то банк все операции по погашению долга за счет заемных средств покупателя проводит сам.

Но есть нюанс: погасить ипотеку и получить от банка соответствующие документы недостаточно. Залог нужно снять через Росреестр, после чего квартира будет абсолютно «чиста» от этого обременения. 

Обременение имущества может наступить в результате судебного разбирательства. Судья выносит такое решение, основываясь на том, что собственник жилья злостно нарушает свои долговые обязательства или приговорен к тюремному заключению.

С этого момента все действия с арестованной квартирой должны согласовываться с членами специальной комиссии, которая формируется судебными органами. Судебная комиссия вправе принять решение о конфискации недвижимости и ее продаже. Все средства от реализации жилья идут в счет оплаты долга и судебных издержек.

Данные об аресте отражаются в выписке ЕГРН, и купить такую квартиру можно только на торгах.

Некоторые ограничения на использование своего жилья получают арендодатели. Если найм собственности оформлен через Росреестр, то в выписке из ЕГРН появляется соответствующая отметка. Этот вид обременения исключает сдачу жилья третьим лицам.

Продать квартиру с обременением по договору аренды можно, но только вместе с жильцом. Если вы приобрели такое жилье, то учтите, что квартиросъемщик имеет право проживания на вашей новой жилплощади до окончания срока действия договора аренды, и вряд ли согласиться освободить жилплощадь без штрафных санкций в свою пользу.

Специалисты считают, что это самый сложный вид обременения, который, к тому же, часто не оформляется через Росреестр. Право собственности на такую квартиру передается другому человеку по договору в обмен на постоянные денежные выплаты или другие услуги. Чаще всего это бывает пожилой человек и тот, за ним ухаживает. Важно понимать, что несмотря на то, что получатель ренты уже не собственник, его не получится выселить из жилья. Договор ренты прекращается только в связи со смертью рентополучателя.

Если при покупке такой квартиры выяснится, что в отношении недвижимости есть обременение в связи с рентой – нужно запросить у продавца документы. В первую очередь – свидетельство о смерти. Далее следует нотариально перезаключить договор ренты.

Многие эксперты рекомендуют не покупать недвижимость с таким обременением, потому что не исключено, что документы могут быть подделаны.