Ошибки заемщика: как не «наворотить дел» с ипотекой?

Те, кто пока «ипотечником» не бывал, ошибочно полагают, что самое главное и самое сложное – получить одобрение банка на кредит. Поэтому и соглашаются на все условия кредитной организации, лишь бы не отказали, и даже идут на различные уловки, чтобы выполнить банковские требования. Непродуманные и поспешные действия чреваты – от осложнений при выплате кредита до даже уголовного дела. «Талан-Журнал» составил топ самых частых ошибок заемщиков.

Для многих даже несколько десятых пункта процентной ставки имеют решающее значение при выборе банка для ипотечного кредитования. Но расходы по ипотеке – это не только основной долг и начисленные на него проценты. Есть еще комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. И перечень их может быть велик.

– Многие ипотечные заёмщики думают, что если им банк одобрил кредит, то остаётся просто пойти и взять его. Однако на пути к получению денег придётся понести определённые затраты. Во-первых, заплатить за оценку объекта от 1,5 до 3 тысяч рублей. Во-вторых, часто банки просят дополнительные справки, в том числе требующие нотариального заверения, на это стоит зарезервировать 2-3 тысячи рублей. В-третьих, госпошлина за регистрацию сделки – это ещё 2 тысячи. И, в-четвёртых, затраты на страховку – обычно это 0,5-1,2% от стоимости кредита. И, как правило, чем ниже маркетинговая ставка, тем выше суммы дополнительных расходов, – подсчитала дополнительные расходы руководитель агентства недвижимости «Новосел» Ольга Новоселова.

Чтобы получить ипотеку, нужен первоначальный взнос от 10 до 20% от стоимости покупаемой квартиры. Что делать, если квартира очень нужна, а «первоначалки» нет? Многие ошибочно считают, что выходом из ситуации может послужить потребительский кредит на сумму первоначального взноса. Осознание этой ошибки приходит после новоселья, когда на плечи заёмщика ложится двойная, а то и тройная финансовая нагрузка: потребкредит, ипотека и ремонт или обустройство квартиры.

– Потребительский кредит – короткий и дорогой. Большинство крупнейших российских банков выдают кредиты наличными в среднем под 15% годовых на срок до пяти лет. Если взять на первоначальный взнос 600 тысяч рублей в кредит на пять лет, то платить придётся примерно по 14 тысяч в месяц, а итоговая переплата составит 256 тысяч. Это не только тяжело, но и очень невыгодно, – говорит финансовый консультант Екатерина Голубева.

Такой шаг – на рынке недвижимости распространенное явление. По этой схеме реальная цена квартиры завышается на сумму необходимого первоначального взноса, а ипотека оформляется на полную сумму стоимости объекта. Сотни ипотечников благополучно проходят эту процедуру. Но риск все же есть. И наименьшее последствие «махинации» состоит в том, что обман может открыться, и заемщик попросту не получит кредита.

– Если сделка по каким-либо причинам не состоится, а расписка о получении мнимого аванса уже написана, продавцу будет крайне сложно доказать, что он не получал этих денег, и в случае настойчивости несостоявшихся и не плативших «первоначалку» покупателей ему придется отдать им эту сумму. А речь может идти о сумме от 200 до 600 тысяч рублей, – предупредила риелтор Надежда Тимофеева.

Если продавец квартиры владел квадратными метрами менее пяти лет, то при продаже недвижимости ему придется заплатить налог, это знают все. Для решения этой проблемы есть рецепт, и многие об этом знают: это занижение цены квартиры в договоре до 1 млн рублей (сумма, которая налогом не облагается). У этой схемы тоже есть последствия.

– Покупая квартиру за 1 млн рублей по документам, вы не сможете оформить налоговый вычет на реальную сумму покупки. Кроме того, если сделка вдруг будет признана недействительной, продавец квартиры вправе вернуть вам именно 1 млн рублей, а не столько, сколько вы заплатили на самом деле. И, скорее всего, именно так он и поступит, – рассказала риелтор Надежда Тимофеева.

Эта схема «работает» только на вторичном рынке недвижимости, так как новостройки, покупаемые у застройщика – априори проходят процедуру купли-продажи впервые. Так что тем, кто приобретает строящиеся квадратные метры, – связанные с занижением цены проблемы не грозят.