Как продать ипотечную квартиру: личный опыт

По закону, купленную в ипотеку квартиру продать нельзя, так как она находится в залоге у банка-кредитора. И это «нельзя» длится до тех пор, пока «ипотечник» не вернет финансовой организации все одолженные у нее деньги. Для многих это звучит, как приговор: денег на полное погашение ипотеки нет, а значит, о расширении жилплощади или улучшении жилищных условий придется забыть. На самом деле это не так! Как рассказала «Талан-журналу» жительница Ижевска Алена Ложкина, продать ипотечную квартиру не так уж и сложно, и мы публикуем ее рассказ.

Такое объявление мы увидели на двери подъезда как раз в то время, когда уже смирились со своей чуть ли не жалкой участью: жить впятером на 36 квадратных метрах. Нашу «однушечку» мы купили несколько лет назад, тогда мы нашего первого ребенка. Квартира для нас тоже была первая, и, покупая ее в ипотеку, мы не задумывались о том, что будет дальше. А дальше случилось внезапное двойное счастье – через два года после сына у нас появились дочки-близняшки, и нам стало очень тесно. Вот тогда мы и задумались о продаже «однушки» и покупке большой квартиры. Но не тут-то было. В банке нам сказали, что продать свое жилье мы сможем только после полного погашения ипотеки, то есть – нам нужно было найти почти 1,5 млн. Для семьи с тремя маленькими детьми это невозможно.

Поначалу объявление о помощи в продаже ипотечной квартиры нам показалось каким-то обманом, но любопытство и надежда пересилили, и мы позвонили по указанному номеру. Девушка на том конце провода объяснила, что продать ипотечную квартиру можно! И это законно, ведь перед продажей кредит будет выплачен, и залог с недвижимости снят!

Итак, вот какие способы продажи ипотечной квартиры нам озвучили:

• погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи
• погашение ипотеки самим банком за счет средств покупателя с ипотекой в этом же банке
• погашение ипотеки за счет средств покупателя

Правда, выбор способа зависит не от продавцов ипотечной квартиры, а от покупателей, вернее, от того, как они будут оплачивать приобретение этой недвижимости.

Видимо, мы такие везучие, что решение нашего вопроса оказалось самым сложным – погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи. И нашим покупателем оказался тоже «ипотечник», причем из другого банка. И у него был солидный первоначальный взнос, которого хватало на погашение нашего кредита. Схема была такая:

Шаг первый. Мы заключаем с нашим покупателем предварительный договор купли-продажи, по которому мы получаем от него деньги на погашение нашей ипотеки. Договор мы подписали в присутствии нотариуса, который предупредил: если мы передумаем продавать квартиру, то нам придется вернуть покупателю переданную нам сумму в двойном размере. Если покупатель решит отказаться от покупки, то мы можем эту сумму ему не возвращать.

Шаг второй. Мы пишем в банке заявление на полное досрочное погашение и вносим всю сумму остатка долга. Спустя какое-то время мы получили от банка нашу закладную с пометкой, что никаких претензий финансовая организация к нам не имеет.

Шаг третий. Идем с закладной в МФЦ и пишем заявление на снятие обременения. Через пять дней наша квартира наконец-то стала по-настоящему нашей, так как залог был снят.

Шаг четвертый. Снова идем в МФЦ, на этот раз с покупателями, и подписываем уже основной договор купли-продажи, в котором так и было написано, что часть суммы мы уже получили ранее по предварительному договору.

Шаг пятый. На этом шаге мы ничего не делали, просто ждали, когда Росреестр зарегистрирует переход права собственности, и мы получим от банка наших покупателей наши деньги.

На первый взгляд, все прошло гладко, и было расписано, как по нотам. Но на каждом шаге мы преодолевали трудности, которые в тот момент казались непреодолимыми. Справиться с ними мы смогли лишь благодаря риелторам нашему и покупателей, и менеджеру нашего банка.

Сложности начались с того, что мы три месяца не могли найти покупателя: у кого-то не было достаточной суммы, чтобы отдать нам ее на погашение ипотеки, а кто-то просто не хотел рисковать. У наших покупателей был риелтор, который убедил их в безопасности сделки.

Второй проблемой стала закладная. Наш банк – филиал московского. Залоговый документ хранился в Москве, и вся процедура его пересылки в Ижевск заняла почти месяц. Излишне говорить, что эти дни мы все провели, как на иголках. Но, как я и говорила, нам просто не повезло. Потому что есть банки, которые возвращают закладную в течение 1-2 дней, а если ипотека оформлена в последние 2-3 года, то закладной как таковой и вовсе нет, все в электронном виде.

Оформление предварительного договора купли-продажи у нотариуса гарантировало безопасность передачи денег, но денег же и стоило: мы заплатили 0,5% от суммы предварительного договора, плюс еще несколько тысяч за оформление этого документа и проверку всех участников на дееспособность.