Через тернии к сделке: как мы прошли сквозь «опеку, нотариуса и банк», чтобы продать детскую долю

Наша семья — это я, супруг и наша несовершеннолетняя дочь. Она родилась, когда мы жили в 4-комнатной квартире с нашими родителями и семьей сестры. Квартиру несколько лет назад приватизировали, и у всех нас, включая наших с сестрой дочек, появились доли. Прошлым летом мы купили свою квартиру в ипотеку, и не стали выделять в ней долю дочери (по совету риелтора, который предупредил о сложностях продажи недвижимости несовершеннолетнего).

Нашему примеру расширения жилплощади последовала и моя сестра, но денег на «первоначалку» у нее не было. На большом семейном совете мы решили продать родительскую «четырешку», в результате чего родители должны переехать в квартиру поменьше, а мы с сестрой – получить деньги: она на первоначальный взнос, я — на частичное погашение уже имеющейся ипотеки.

Главной проблемой стали доли наших детей. В случае с сестрой — предстояло продать долю ее ребенка и выделить новую в покупаемой квартире.

Мы же — ничего не покупали, поэтому (в силу закона) решили зачислить вырученные от продажи дочкиной доли деньги на ее счет. 

Первая сложность возникла сразу после подачи заявления в органы опеки. Как оказалось, вариант с открытием счета на имя дочери и перечислением на него суммы, равной стоимости продаваемой доли, «работает» только в том случае, если у ребенка есть другая, помимо продаваемой, недвижимость.

У нашей дочери ее не было.

Мы предложили органам опеки следующее развитие событий: мы продаем «четырешку», и взамен дочкиной доли, в ней выделяем ребенку долю в нашей ипотечной квартире.

Ответ отдела попечительства удручил: собственность родителей, а также бабушек и дедушек — это собственность ребенка в будущем, поэтому нельзя продать долю несовершеннолетнего, заменив ее тем, что ему итак будет принадлежать. Но схему с выделением доли в ипотечной квартире все же приняли: таким образом у дочери появилась иная, кроме продаваемой недвижимость.

Поскольку из нашей продаваемой «четырешки» разъезжались две семьи, то цепочка сделки получилась длинной. И каждое ее звено неистово торопило нас, угрожая выйти из сделки. Естественно, что мы очень нервничали, и едва не опустили руки, когда узнали, что:

• получить разрешение банка на выделение доли несовершеннолетнему в объекте, уже находящемуся в залоге банка в силу ипотеки;
• оформить выделение доли нотариально, поскольку речь идет о вмешательстве в совместную долевую собственности супругов;
• зарегистрировать выделение доли в Росреестре –

всего этого недостаточно. Точку на этом этапе мы поставили, когда подали заявление в органы опеки на разрешение передать новообретенную долю ребенка в ипотечной квартире в залог, оформления и регистрации этого залога.

После того, как мы выполнили условие органов опеки о наделении дочери другой недвижимостью (на что ушло 4 недели), вся цепочка стала готовиться к сделке, в ожидании разрешения на продажу «четырешки». Но выяснилось: для этого нужно заново подать заявление, так как прежнее утратило свою силу. А рассмотрение нового заявления займет не менее двух недель. Такая новость в очередной раз едва не разрушила всю нашу цепочку, которая начала нам казаться карточным домиком.

Ситуацию спас поход к главе района (именно ему подчиняется районный отдел органов опеки и попечительства): вняв мольбам, он наложил на наше заявление резолюцию «рассмотреть в 3-дневный срок».

Итак, спустя 45 дней после запуска процесса мы пришли на сделку к нотариусу. Препятствий уже ничто не предвещало, поэтому громом среди ясного неба прозвучал вопрос нотариуса: «Почем на счете ребенка нет указанной в постановлении органов опеки суммы?»

Оказалось, что в документе написано: «разрешается продать долю с одномоментным зачислением на счет суммы». А, поскольку нотариус не может удостоверять сделку в кассе банка, деньги нужно положить на счет заранее. Речь шла о сумме в 600 тысяч рублей, которую дать нам могли только покупатели «четырешки», но делать это отказались, так как усомнились в том, что сделка когда-нибудь состоится.

Изменить пресловутое слово «одномоментное» на «последующее» без нового круга рассмотрения в отделе опеки отказались. Главы района не было в городе, покупатели «четырешки» поставили условие: сделка сегодня или никогда. Ничего не оставалось, кроме как всем нашим кланом обежать за два часа (до конца рабочего дня нотариуса) всех знакомых, организации, кредитующие «до зарплаты» и набрать необходимую сумму. Сделка в тот день все же состоялась.

Когда спустя несколько недель эмоции схлынули, мы решили поделиться опытом с другими родителями. Вот наши советы: