Автор: Жанна Ситникова
Как не потерять квартиру из-за мошенников?
Эпоха черных риелторов давно прошла, но, тем не менее, Росреестр ежегодно фиксирует сотни попыток совершения мошеннических сделок с недвижимостью. При этом число тех, кто счастливо избежал участи остаться без жилья и квартиры – равно тем, кто все же стал жертвой злоумышленников. Чаще всего собственники узнают о том, что квартира им больше не принадлежит в момент, когда у двери появляется с вещами новый хозяин жилплощади. Как защититься от такого развития событий – рассказали юристы, страховщики и специалисты Росреестра.
Способ первый - «запрещаю и точка»
Цена вопроса: бесплатно
Уровень защищенности: 9 из 10
Один из самых распространенных способов продажи квартиры без ведома ее хозяина — по поддельной доверенности, ведь заполучить паспортные данные собственника, как известно, для мошенников давно не проблема. Но законодатели нашли способ защитить недвижимость от такого рода злоумышленников - заявление в Росреестр о запрете совершения сделок с недвижимостью без личного участия собственника.
Подать такой запрет, который называется «обременение», нужно через МФЦ: записываетесь на получение услуги в разделе «Регистрация прав на недвижимость», приходите в назначенное время, расписываетесь в подготовленном специалистом заявлении и спокойно живете в своей квартире.
Уровень защищенности: 9 из 10
Один из самых распространенных способов продажи квартиры без ведома ее хозяина — по поддельной доверенности, ведь заполучить паспортные данные собственника, как известно, для мошенников давно не проблема. Но законодатели нашли способ защитить недвижимость от такого рода злоумышленников - заявление в Росреестр о запрете совершения сделок с недвижимостью без личного участия собственника.
Подать такой запрет, который называется «обременение», нужно через МФЦ: записываетесь на получение услуги в разделе «Регистрация прав на недвижимость», приходите в назначенное время, расписываетесь в подготовленном специалистом заявлении и спокойно живете в своей квартире.
– После подачи заявления в Едином госреестре по этой квартире фиксируется запрет на совершение сделки без личного участия собственника. И если кто-то принесет на регистрацию документы о продаже такой квартиры по доверенности, Росреестр обязан вернуть их в течение пяти рабочих дней с отказом. Пока собственник не отзовет свое заявление, запрет действует бессрочно, – пояснила специалист Управления Росреестра Татьяна Тихомирова.
Татьяна Тихомирова
специалист Управления Росреестра
“
Но хочу напомнить: подобная запись осуществляется на основании заявления, которое может быть подано только правообладателем, право собственности которого ранее было зарегистрировано, или его законным представителем.
У этой защиты, существующей с 2015 года, есть только один минус: совершение сделки с помощью вашей электронной цифровой подписи приравнивается к личному участию. А подделывать эту самую ЭЦП, как оказалось, мошенники уже научились.
Запрет на сделку без личного участия может оказаться медвежьей услугой для тех, кто выехал за границу, и не смог вернуться из-за карантина. Даже если сделка срочная, не помогут ни нотариусы, ни вмешательство посольства: пока собственник не предстанет перед специалистом Росреестра лично, сделать с квартирой ничего нельзя.
Способ второй – «молчу, значит защищаю»
Цена вопроса: бесплатно
Уровень защищенности: 10 из 10
Этот способ – логическое продолжение вышеописанного запрета появился в 2019 году, когда во время карантина активизировались мошенники с поддельными электронными цифровыми подписями. «По рукам дали» им с помощью поправок в федеральный закон, и теперь, чтобы зарегистрировать сделку с помощью ЭЦП, сначала нужно лично уведомить об этом Росреестр, сообщив не только согласие, но и адрес недвижимости, в отношении которой возможна электронная регистрация. Кроме случаев, когда документы на сделку с ЭЦП подает нотариус или уполномоченный сотрудник банка. Соответственно, если вы такого заявления, разрешающего электронные сделки с вашей недвижимостью, не подавали, то и отчуждение ваших прав с помощью ЭЦП невозможно.
– Отсутствие в Едином госреестре недвижимости отметки о разрешении на электронный документооборот является основанием для возврата электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью на регистрацию перехода, прекращения, ограничения права или обременения объекта недвижимости. Сделка зарегистрирована не будет, – уточнила Татьяна Тихомирова. – Также с 1 ноября 2019 года действует норма, по которой Росреестр уведомляет владельцев недвижимости о поступивших в электронном виде документах по почтовому адресу и адресу электронной почты. Уведомление направляется в день поступления документов, чтобы в случае мошеннических действий собственник мог оперативно отреагировать.
Уровень защищенности: 10 из 10
Этот способ – логическое продолжение вышеописанного запрета появился в 2019 году, когда во время карантина активизировались мошенники с поддельными электронными цифровыми подписями. «По рукам дали» им с помощью поправок в федеральный закон, и теперь, чтобы зарегистрировать сделку с помощью ЭЦП, сначала нужно лично уведомить об этом Росреестр, сообщив не только согласие, но и адрес недвижимости, в отношении которой возможна электронная регистрация. Кроме случаев, когда документы на сделку с ЭЦП подает нотариус или уполномоченный сотрудник банка. Соответственно, если вы такого заявления, разрешающего электронные сделки с вашей недвижимостью, не подавали, то и отчуждение ваших прав с помощью ЭЦП невозможно.
– Отсутствие в Едином госреестре недвижимости отметки о разрешении на электронный документооборот является основанием для возврата электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью на регистрацию перехода, прекращения, ограничения права или обременения объекта недвижимости. Сделка зарегистрирована не будет, – уточнила Татьяна Тихомирова. – Также с 1 ноября 2019 года действует норма, по которой Росреестр уведомляет владельцев недвижимости о поступивших в электронном виде документах по почтовому адресу и адресу электронной почты. Уведомление направляется в день поступления документов, чтобы в случае мошеннических действий собственник мог оперативно отреагировать.
Способ третий – «береженого страховая бережет»
Цена вопроса: от 1 до 6% оценочной стоимости квартиры
Уровень защищенности: 8 из 10
Еще одно средство от незаконной продажи вашей квартиры – титульное страхование. Оно не предотвратит отчуждение прав, не вернет проданное злоумышленниками жилье, но возместит деньги на покупку новой квартиры.
– Титульное страхование, или страхование от утраты прав собственности, это защита в первую очередь для покупателей недвижимости, честно приобретающих жилье, и не подозревающих обмана, – рассказала, представитель страховой компании Людмила Зарецкая. – Например, квартира была продана без ведома собственника, он не хотел ее продавать либо продал под воздействием угроз или обмана. И суд в такой ситуации, скорее всего, встанет на сторону пострадавшего хозяина квартиры. Или, например, человек продавал квартиру по совершенно законной доверенности, но пока шла подготовка к сделке, доверяющий собственник жилья умер, квартиру все равно удалось продать, но потом наследники подали иск в суд о признании купли-продажи недействительной, и суд удовлетворил их иск.
Уровень защищенности: 8 из 10
Еще одно средство от незаконной продажи вашей квартиры – титульное страхование. Оно не предотвратит отчуждение прав, не вернет проданное злоумышленниками жилье, но возместит деньги на покупку новой квартиры.
– Титульное страхование, или страхование от утраты прав собственности, это защита в первую очередь для покупателей недвижимости, честно приобретающих жилье, и не подозревающих обмана, – рассказала, представитель страховой компании Людмила Зарецкая. – Например, квартира была продана без ведома собственника, он не хотел ее продавать либо продал под воздействием угроз или обмана. И суд в такой ситуации, скорее всего, встанет на сторону пострадавшего хозяина квартиры. Или, например, человек продавал квартиру по совершенно законной доверенности, но пока шла подготовка к сделке, доверяющий собственник жилья умер, квартиру все равно удалось продать, но потом наследники подали иск в суд о признании купли-продажи недействительной, и суд удовлетворил их иск.
У титульного страхования много подводных камней. Страховка не действует, если вы самостоятельно отказались от прав на застрахованное имущество; оно погибло или уничтожено (эти риски могут быть компенсированы по другим видам страхования); используется не по назначению; было конфисковано по решению суда или продано на торгах за ваши долги.
И еще важный нюанс: страховая сумма не может быть выше действительной стоимости объекта недвижимости. А стоимость страхового полиса зависит от состояния объекта и пакета документов, представленных в страховую компанию. Кроме того, незаконность сделок чаще всего бывает обнаружена в первые 5 лет после сделки, поэтому в первые годы – тариф на страхование самый высокий.
И еще важный нюанс: страховая сумма не может быть выше действительной стоимости объекта недвижимости. А стоимость страхового полиса зависит от состояния объекта и пакета документов, представленных в страховую компанию. Кроме того, незаконность сделок чаще всего бывает обнаружена в первые 5 лет после сделки, поэтому в первые годы – тариф на страхование самый высокий.