Не пропустите последние новости!
Подписывайтесь на рассылку Талан-журнал
Автор: Алёна Селезнёва
24 июня 2019

Как изменится рынок новостроек после 1 июля?

1 июля застройщики перейдут на новую схему работы: начнут привлекать банковское финансирование для строительства домов и продавать квартиры в новостройках с использованием счетов эскроу. Наш эксперт, заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам Евгений Романенко, рассказал «Талан-Журналу», как эти изменения повлияют на девелоперов и покупателей квартир.

Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
«Талан» успел накопить опыт, так как начал тестировать новую схему еще прошлым летом, одним из первых в стране. Мы понимали: чем быстрее начнём работать с эскроу, тем быстрее изучим возможности и будем готовы тиражировать полученный опыт на объектах во всех городах присутствия.

Компания делится информацией в «Дневниках перехода на эскроу».

Что такое эскроу-счёт ?

Эскроу-счета используются в разных сферах при совершении сделок купли-продажи. Пока условия сделки не выполнены, деньги заморожены на счёте третьей стороны (он и называется эскроу). В строительстве такой счёт можно сравнить с банковской ячейкой, где покупатель хранит деньги за квартиру в строящемся доме. Застройщик получит их только тогда, когда построит и сдаст дом. Это сводит к минимуму риск дольщика остаться без денег и квартиры: если строительство вдруг не будет завершено, банк вернёт его средства. Именно для того, чтобы решить проблему обманутых дольщиков (по оценкам Генпрокуратры, их в нашей стране около 40 тысяч человек), и были приняты изменения в федеральный закон №214-ФЗ о долевом строительстве, которые ввели новые правила работы для застройщиков.
1 июля на продажу квартир через эскроу обязаны перейти застройщики, чьи объекты готовы менее чем на 30% и где заключено менее 10% договоров долевого участия (ДДУ), а также все новые стройки. По оценкам Минстроя, около 70% домов и жилых комплексов достроят по старой схеме. Но с течением времени все больше жилья в России будут строить с применением эскроу, и в течение 2-3 лет это станет единственным вариантом покупки квартиры в новом доме.

Что изменится для застройщиков?

Если раньше застройщик строил дома, используя средства дольщиков, то сейчас вынужден финансировать строительство за счёт собственных средств или банковских кредитов (это называется проектным или банковским финансированием). Девелопер может снизить ставку по кредиту в процессе строительства.

Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
Есть три варианта процентной ставки. Первая – 10-12% годовых – применяется, когда девелопер только начал работать с банком и ещё не продает квартиры. После старта продаж, когда покупатели начинают класть деньги на счета эскроу, банк может снизить ставку до 5-6% годовых, поскольку его риск уменьшается. Третья ставка применяется, если девелопер продал квартир на сумму больше, чем взял в кредит. В этом случае ставка может упасть до 0,01% годовых. Мы придерживаемся этой стратегии, и сейчас почти не платим за то, что Сбербанк финансирует наши стройки.

Поскольку застройщик больше не зависит от денег покупателей, то может не продавать квартиры на стадии котлована, когда они стоят дешевле, а делать это на более поздних этапах строительства и в тех объемах, которые для него экономически более выгодны.

Что изменится для покупателей?

В процесс покупки квартиры в новостройке добавляется всего один шаг: нужно открыть счёт эскроу в том банке, который финансирует строительство выбранного дома. Вы кладёте на счёт деньги за квартиру – это могут быть ваши накопления, ипотечные средства или материнский капитал. Ипотеку можно оформить в этом же банке или любом другом.

Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
Когда прошлым летом мы открыли продажи с использованием эскроу в нашем первом проекте – семейном квартале «Счастье» в Перми, 9 из 10 клиентов сказали, что слышали про эту схему и поддерживают новую инициативу. Связываем это с тем, что в Перми было немало недостроенных объектов, а значит, и обманутых дольщиков.

Застройщику выгодно достроить дом как можно быстрее, чтобы рассчитаться с банком досрочно. Сдача объекта раньше срока – плюс и для покупателя. Он сможет раньше въехать в новую квартиру и, к примеру, сэкономить на аренде съёмного жилья.
Эскроу-счета снизят риски покупателей остаться без денег и квартиры
Средства покупателей замораживаются. Это значит, ими не может воспользоваться ни застройщик, ни банк. В этом есть свои плюсы и минусы.
Плюсы:
  • Если застройщик обанкротится, не достроит дом или сорвёт срок строительства, указанный в договоре, покупатель получит деньги обратно. Период, на который открывается счёт эскроу, не может превышать срок сдачи дома более чем на 6 месяцев.
  • Если обанкротится банк, покупатель также получит свои деньги: они застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). АСВ страхует счета эскроу на сумму до 10 млн руб. Если квартира стоит дороже, разницу придется возмещать через процедуру банкротства банка.

Минусы:
  • Проценты не начисляются. Если застройщик не выполнит свои обязательства, покупатель через 1-2 года получит обратно ровно ту сумму, которую вложил.
  • Если на счёте лежат ипотечные средства, а девелопер обанкротился, банк вернёт покупателю не все выплаченную по ипотеке сумму, а только ту часть, что шла на погашение тела кредита.
ПРИМЕР:
Вы купили квартиру на старте продаж за 2 млн рублей. Из них 400 тысяч – ваши собственные средства, а 1,6 млн рублей вы взяли в ипотеку на 19 лет под 11,3%. Пока 2 млн лежат на счёте эскроу, вы начинаете выплаты по ипотеке. Вы платите 18 тысяч в месяц, из которых около 3 тысяч идут на погашение основного долга, а 15 тысяч – на проценты. Через 2 года застройщик объявляет о банкротстве. Банк, в котором вы открыли счёт эскроу, возвращает вам первоначальный взнос (400 тысяч рублей), а банк, где вы взяли ипотеку – часть тела кредита, которую вы успели погасить (3 тысячи х 24 месяца = 72 тысячи рублей). Вы не получите назад сумму, выплаченную за погашение процентов (15 тысяч х 24 месяца = 360 тысяч рублей).

Что будет с рынком новостроек?

По данным исполнительного директора департамента развития корпоративного бизнеса ПАО Сбербанк Дениса Ковриженко, к 1 апреля покупатели квартир в новостройках открыли 1 200 эскроу-счетов, на которых находится 3,8 млрд руб. Для сравнения: в России каждый год заключается 600-700 тысяч договоров долевого участия. Получается, объём сделок с эскроу пока ничтожно мал.
Более 460,5 млн рублей – или 12% от общего объёма средств на счетах эскроу в России – приходится на «Талан». Застройщик продает квартиры по новой схеме в Перми (семейный квартал «Счастье») и Набережных Челнах (ЖК «Притяжение»).
После 1 июля около 70% строящихся сейчас домов будут достраиваться по старым правилам. Остальные должны перейти на эскроу. Но, учитывая высокие требования банков к репутации девелоперов и их финансовым моделям, на проектное финансирование смогут рассчитывать не все.

По оценкам Минстроя, проблемным может стать 14-15 млн кв. м строящегося жилья (более 10% от всего объема). Это около 300 тысяч квартир, часть из которых уже продана. Скорее всего, такие застройщики признают себя банкротами или будут искать способ признать объект проблемным, чтобы получить финансирование из бюджета или компенсационного фонда.

Вырастут ли цены?

Да. Скорее всего, количество квартир на рынке новостроек снизится сразу после 1 июля. Застройщикам, которые перейдут на эскроу, выгоднее продавать жилье на более поздних этапах строительства. Новые проекты, продажи которых раньше стартовали на этапе котлована, теперь будут выводить на рынок позднее. Предложение уменьшится – цены вырастут.
Ситуация отразится и на вторичном рынке – там квартиры также подорожают.
Министр финансов Антон Силуанов и вице-премьер Виталий Мутко в интервью СМИ говорят, что после скачка цены могут вернуться к прежнему уровню после того, как переход на эскроу завершится и рынок успокоится.

Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
По нашим оценкам, ближайший год рынок будет трясти. Часть застройщиков уйдет, а те, кто останутся, начнут искать оптимальные варианты работы с банками, по-новому выстраивать ценообразование и схему продаж. Весной 2020-го количество предложений от застройщиков начнет расти: стартуют продажи тех объектов, строительство которых начнется во второй половине этого года. К следующей осени объём предложения квартир в новостройках может восстановиться до нынешнего уровня.

Вывод: когда покупать квартиру?

Если вы только задумываетесь о покупке жилья в новостройке, Евгений Романенко советует подождать и заключить сделку уже по новой схеме, через эскроу. Так вы защитите себя от рисков. Если торопитесь с покупкой, выбирайте надёжного застройщика, который после 1 июля сможет рассчитывать на банковское финансирование.

Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
Даже если интересующий вас дом будет достраиваться по старой схеме, у застройщика могут быть другие проекты, которые он должен перевести на эксроу. Если он не сможет этого сделать, под угрозой окажутся все возводимые объекты, включая ваш будущий дом.

Читайте также: