Автор: Алёна Селезнёва
28 марта 2019

Миссия «Продать квартиру». Как правильно назначить цену на жильё

Год назад семья из Ижевска решила продать свою 1-комнатную квартиру, приобретённую в 2015 году за 1,9 млн руб. Они заложили в цену сделанный ремонт, 1 млн на покупку нового жилья и решили, что смогут выручить 3 млн.

Но за 3 года цены на рынке снизились. Аналогичные объекты с ремонтом можно было найти за 1,95 млн руб. За год продавцы снизили цену до 1,99 млн, однако квартира не продана до сих пор.

Как правильно выставить цену на жильё и продать его быстро? Как не продешевить, но и не отпугнуть покупателя высоким ценником? Опытом делится Екатерина Карасева, специалист отдела вторичной недвижимости компании «Талан».

Далеко не любую квартиру получится оценить самостоятельно. Наиболее простые методы оценки подойдут для продажи типовых 1-3-комнатных квартир.

Шаг №1. Изучите рынок

Найдите не менее 5-6 свежих объявлений о продаже квартир в вашем районе, похожих на вашу по расположению, планировке, метражу, серии дома и состоянию.

Можно вывести среднюю стоимость с учётом этих объявлений, но специалисты советуют позвонить по указанным номерам и уточнить детали.

Шаг №2. Задайте несколько вопросов продавцам:

1. Квартира еще продаётся?

Если продана, поинтересуйтесь, за сколько.

2. Торг уместен?

Узнайте, на какой торг готов продавец и насколько заинтересован в быстрой продаже. Если квартира продаётся уже несколько месяцев, возможно, цена завышена.

3. Квартира подходит под ипотеку?

Это поможет понять, есть ли «подводные камни», влияющие на реальную стоимость. Об этом продавец не всегда готов рассказать.

Почему продавцы указывают цену ниже рыночной:

  • квартира находится в собственности менее 5 лет, при продаже владелец должен заплатить налог на разницу между ценой покупки и ценой продажи. По этой причине продавцы иногда специально занижают стоимость в объявлении, но не по факту;
  • у объекта «плохая история» (например, прописан человек, которого сложно выписать) или незаконная перепланировка;
  • квартира в ипотеке или имеет другое обременение.

…и выше рыночной:

  • если одно из предложений дороже остальных на 15-20%, скорее всего, объявление выставлено специально для банка, чтобы квартиру можно было приобрести для ипотеки без первоначального взноса. В таком случае продавец вам скажет, что она продана.

Шаг №3. Оцените свою квартиру и размер торга

Ответьте на те же вопросы по своей квартире. Определите размер возможной скидки. По наблюдениям риелторов, обычно для 1-2-комнатных квартир приемлемой считается скидка в 30 тыс. руб., а для 2-3-комнатных – 50-100 тыс. рублей. Она и закладывается продавцом в первоначальную стоимость.

Екатерина Карасева
специалист отдела вторичной недвижимости компании «Талан»
Близость школы, детского сада, магазинов не очень сильно влияет на стоимость. Скорее на ликвидность. В районе с развитой инфраструктурой вы продадите квартиру быстрее.

Окупится ли ремонт?

Многие при продаже квартиры стараются заложить стоимость сделанного ремонта. Это оправданно, если взять за основу рыночную цену квартиры без ремонта и прибавить максимум половину его стоимости.
При продаже можно вернуть не более
50%
стоимости ремонта
Специально делать дорогой ремонт, чтобы увеличить стоимость квартиры, невыгодно. А вот свежий косметический ремонт лишит покупателей возможности сбить цену из-за мелких недостатков: испачканных обоев, облупившейся краски или неприятного запаха.

Екатерина Карасева
специалист отдела вторичной недвижимости компании «Талан»
Пригласите кого-нибудь в гости, чтобы он свежим взглядом осмотрел вашу квартиру. Мы проводим в ней много времени и перестаем видеть мелкие недостатки. А покупатель, скорее всего, их заметит.

А если я оставлю мебель, увеличит ли это цену?

Встроенные кухни, шкафы и техника увеличат стоимость жилья.

Екатерина Карасева
специалист отдела вторичной недвижимости компании «Талан»
Молодёжь при продаже предпочитает оставлять всю встроенную мебель, а в новой квартире заказывать новую.

Это же будет касаться, например, оснащения ванных, в том числе водонагревателей.

«Движимые» предметы обстановки (диваны, тумбочки, столы) могут как сыграть на руку, так и оказаться помехой.

Когда выставлять объявление о продаже?

Общаясь с покупателями, вы сможете понять, насколько корректно определили цену. По оценкам риелторов, при правильной цене для продажи типовой квартиры достаточно двух месяцев. Чтобы понять, что цена «вне рынка», хватит двух недель. В таком случае стоит задуматься о её снижении на сумму торга и вновь выставить объявление.

Екатерина Карасева
специалист отдела вторичной недвижимости компании «Талан»
Средний срок продажи типовой квартиры, если цена выявлена правильно, - 2-3 месяца.

Важно учитывать и фактор сезона. Лучшее время для продажи квартиры – октябрь-декабрь. Затем наблюдается спад, который вынуждает снижать цены при необходимости быстрой сделки.

Когда жители Удмуртии покупают квартиры:

По данным Удмуртстата (2018 г.)
Значительные экономические потрясения могут внести изменения в этот цикл. Из положительных к ним можно отнести, как в нашем примере, снижение ставок на ипотеку.
Наибольшую активность по объявлению стоит ожидать в первые дни
Есть распространённая ошибка: приходит первый покупатель, просит дисконт, а вы думаете, что только вчера выставили квартиру на продажу и рано давать скидку. Но если это торг, на который вы готовы, продавайте. Существует «правило первого покупателя»: если он определился, лучше продавать. Обычно следующие предлагают цену ниже.

«Не торопитесь сами называть сумму скидки. Однажды мы с покупателем пришли на осмотр квартиры, и продавец скинул сразу 50 тыс., хотя мы готовы были купить со скидкой в 30 тыс. руб.».

А если сдать квартиру в трейд-ин?

Если вы продаёте квартиру, чтобы купить жильё в новостройке, возможно, проще переложить эти вопросы на застройщика. В крупных компаниях есть специалисты, которые готовы не только провести оценку, но и решить другие вопросы по сделке.

Застройщик может и выкупить вашу квартиру. Цена будет ниже рыночной, но это избавит вас от долгой процедуры продажи.

Также стоит поставить под вопрос самостоятельную продажу, если в сделке предвидятся сложные юридические моменты, например, есть доля несовершеннолетних или обременение.
Уверены, что знаете, как правильно назначать цену на жильё? Пройдите наш тест и проверьте свои знания.

ДОСЬЕ

Екатерина Карасева
специалист отдела вторичной недвижимости компании «Талан»
Опыт работы со вторичной недвижимостью - более 10 лет. За два года в компании «Талан» провела более 100 оценок и реализовала более 40 квартир, принятых по программе TRADE-IN. Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости - от 1 дня, среднее время продажи - 1 месяц.

Читайте также: