Что делать, если продавец квартиры не выписывается из нее после сделки

После нескольких волнительных недель сделки купли-продажи недвижимости наконец-то получены ключи от нового жилья, и даже уже разгружена машина с мебелью и техникой. Самое время – расслабиться и праздновать новоселье, но тут в бочке меда обнаруживается солидная ложка дегтя: выясняется, что продавец квартиры не выписался из теперь уже вашей жилплощади. Что делать и чем это грозит – разбираемся.

В первую очередь нужно уточнить – до какого срока бывший владелец квартиры обязан сняться с регистрационного учета по месту жительства на этой жилплощади, или попросту – выписаться из нее. Законы о недвижимости четких сроков для таких случаев не устанавливают, поэтому о времени выписки стороны договариваются «на берегу», до подписания договора купли-продажи. В зависимости от ситуации это может быть неделя, 14 дней, месяц и даже больше. За точку отсчета принимается как дата подписания договора, так и дата его регистрации, или дата полой оплаты.

Итак, с датой разобрались. Выясняем причины.

Отсутствие знаний о тонкостях процедуры снятия с регистрации – явление не редкое, так как паспортно-визовая служба часто меняет не только правила, но и саму себя.

К сожалению, в практике приема-передачи купленной недвижимости немало случав, когда прежние владельцы после истечения срока выписки внезапно вспоминают множество причин, по которым они пока не могут сняться с регистрационного учета. Или вообще – исчезают и не отвечают на звонки. В таком случае новые собственники квартиры вправе выписать бывших хозяев через суд.

К сожалению, такие случаи – не редкость. Новые собственники не смогут даже через суд выписать следующих проживающих:

• тех, кто вовремя приватизации отказался от своего права на долю, и таким образом получил право пожизненного проживания в квартире.
• жильцов, защищенных завещательным отказом. Если квартира получена продавцом в наследство, и наследодатель на основании ст. 1137 ГК РФ возложил на него исполнение имущественных обязательств в пользу того, кто от этого самого наследства отказался, за последним сохраняется бессрочное право пользования квадратными метрами.
• рентополучателей. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением право собственности переходит к плательщику ренты, а получатель сохраняет право бессрочного проживания. Лишить получателя права пользования жильем невозможно даже при продаже квартиры. Как собственно, и продажа такой квартиры без согласия рентополучателя тоже невозможна.
• несовершеннолетних, которых после выписки негде прописать. Если взрослого можно выписать «в никуда», то детей снимают с регистрационного учета только при одновременной регистрации по другому адресу. Если такого адреса нет, юридически это означает, что ребенку негде жить, и суд, скорее всего, откажет в принудительной выписке. Кроме того, по закону дети могут быть прописаны только вместе с родителями, так что вместе с несовершеннолетним прописку в квартире сохранят его мать или отец.

Во всех этих случаях выход только один – признать договор купли-продажи недействительным и расторгнуть сделку.

Коммунальные услуги: например, в Удмуртии, от количества зарегистрированных зависит плата за вывоз мусора. Также число жильцов может повлиять на размер платы за холодную и горячую воду, если на ресурс нет счетчика, и плата начисляется по нормативу.

Взыскания: если у бывшего собственника жилья есть большие долги, и в счет их уплаты приставы решат обратить имущество должника, то искать это самое имущество представители УФССП придут по месту регистрации неплательщика. В этом случае приставам нужно показать документы на недвижимость и акт приема-передачи, чтобы доказать, что имущество в квартире не имеет никакого отношения к должнику.