Меняем старое на новое

Задача: Вам досталась в наследство старая квартира, которую вы хотите обменять на современную, в новостройке. Как сделать это максимально просто и быстро?
Решение: Квартирный trade-in.

Традиционно, чтобы самостоятельно продать старую квартиру и купить новую нужно немало времени и усилий: найти продавца, договориться с застройщиком о длительной брони. Из-за длительного процесса продажи можно упустить квартиру мечты, и процесс долгожданного переезда растянется на несколько лет. А можно сделать проще: по программе трейд-ин использовать старую квартиру для частичной оплаты новой квартиры в режиме «одного» окна.
«Талан-Журнал» разбирается, в чем суть программы трейд-ин, какие у нее особенности, достоинства, ограничения и риски.

Понятие трейд-ин (trade-in) пришло из автомобильного рынка: когда в зачет стоимости нового автомобиля идет ваш старый авто.

В недвижимости схема несколько сложнее, чем при покупке машины. Как выглядит классический трейд-ин? Существует два наиболее распространенных механизма. Первый – когда покупатель продает квартиру компании, аффилированной застройщику, передает все права на нее и доплачивает разницу между стоимостью старого жилья и нового. Второй – когда застройщик занимается продажей вашей старой квартиры, а новая квартира на это время бронируется либо на нее оформляется договор долевого участия с рассрочкой.

На рынке эту схему часто называют «квартира в зачет», но по сути она таковой не является, нельзя провести прямые аналогии между trade-in и взаимозачетом.

Сдать свое жилье застройщику «в зачет» и заселиться в новостройку не получится — он не может просто принять ваши метры в счет оплаты новых, и, чаще всего, не выкупает квартиру себе.

Застройщик предложит вам продать через аффилированное агентство-партнера вашу старую квартиру и вырученные от продажи деньги использовать для покупки новой. Всё делается через «одно окно», то есть через застройщика.

Технически схема трейд-ин — две сделки, которые проходят параллельно: продажа и покупка. Заключаются два договора:

1. Договор на реализацию старой квартиры, в котором прописывается стоимость продажи и размер комиссии за оказанные услуги.
2. Договор долевого участия (у некоторых застройщиков он оформляется сразу, но с отсрочкой платежа, а у некоторых – после продажи квартиры на вторичном рынке.

Шаг №1. Вы выбираете новостройку и застройщика, узнаете, есть ли у него программа трейд-ин. Бронируете понравившуюся квартиру.
Шаг №2. Специалист выезжает к вам в квартиру для осмотра, проверяет документы, оценивает ее, выдает заключение о цене.
Шаг №3. Если результаты оценки вас устроили, то подписываете с компанией (как правило, это аффилированное застройщику агентство недвижимости) агентский договор на продажу вашей квартиры. В договоре указана её стоимость, сроки продажи (как правило, до месяца) и размер вознаграждения за оказанные услуги.
Шаг №4. Компания ищет покупателя на вашу старую квартиру. Обычно этот процесс занимает от одной недели до месяца.
Шаг №5. После того, как покупатель на вашу квартиру найден, вы подписываете с ним договор купли-продажи и параллельно заключаете  договор долевого участия.

При необходимости можно доплатить разницу в стоимости старой и новой квартиры из личных сбережений, с помощью ипотечного кредита или материнского капитала.

Еще один нюанс. Редко, но все же бывают случаи, когда вашу квартиру агент не может продать в согласованный срок. Тогда возможны разные варианты: продлить срок брони новостройки, уменьшить цену продажи, вернуть стоимость бронирования (если оно было платным) или первого взноса. Всё оговаривается с застройщиком индивидуально (желательно, чтобы это было прописано в договоре).

Схема трейд-ин работает, если ваша старая квартира ликвидна. Требования к квартире можно узнать у конкретного застройщика, но обычно они стандартные у девелоперов:

• Квартира должна быть в вашей собственности целиком, то есть не комната и не доля.
• Обычно не подходят для трейд-ин загородные дома, коммерческие помещения, апартаменты.
• Квартира для продажи должна располагаться в том же городе, где приобретается новое жилье либо в городе присутствия застройщика.
• На квартиру не должен быть наложен арест.
• Квартира имеет удобное месторасположение, так как это влияет на скорость продажи.

Выгода №1
Стоимость квартиры в новостройке фиксируется. Цены на первичное жилье растут быстрее, чем на «вторичку», и за несколько месяцев выбранная квартира может существенно подорожать. А трейд-ин позволяет зафиксировать цену на новую квартиру пока продается старая.

Выгода №2
Квартира в новостройке закрепляется за вами. Выбранная по программе trade-in квартира будет недоступна другим покупателям. Это важно, если вы выбрали редкую квартиру в популярном жилом комплексе.

Выгода №3
Программа проводится в режиме «одного окна», что экономит время, деньги, силы и снижает риски. Вам не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры. Кроме того, вы не тратитесь на рекламу.
Сделку сопровождают эксперты. Вам не нужно самим проводить оценку имеющейся квартиры, предпродажную подготовку, искать покупателя и проводить с ним переговоры, показывать квартиру, оформлять документы и искать приемлемую ипотечную программу. Всё это берут на себя специалисты.

Выгода №4
Не нужно платить юристу, специалисты, которые сопровождает сделку, проверяет все документы. Но вы можете привлечь независимого юриста, чтобы быть окончательно уверенным в безопасности сделки.